(한길뉴스 신종식 기자) = 계약변경시 사업자등록 정정신고돼야
署에 사업자등록신청시 다음날부터 대항력 발생
임차인의 계약갱신요구권 11월이후분부터 적용
그동안 상가건물 임대차와 관련해 임대료의 조정, 임대기간, 보증금 반환 등 제반문제에 있어 건물임대인과 임차인 사이에 갈등이 빈번히 발생하고 있다.
특히 임대인에 비해 상대적으로 약자의 지위에 있는 영세임차인이 감수하는 불이익은 민법규정으로는 구제가 불가능한 실정이다.
이에 따라 상가건물임대차보호법 시행일이 2002.11.1로 확정되고 시행령(안)이 입법예고중에 있다.
확정일자 부여기관인 국세청(임차상가건물의 소재지 관할세무서장)은 10월부터 법과 시행령안에 대한 내용을 일선 세무서 자체 교육을 통해 숙지토록 하고 납세자들의 문의에 대처할 방침이다.
문: 사업자등록을 하지 않은 임차인은 어떻게 해야 하는지.
답: 현재 상가를 임차해 사업을 하고 있으나 사업자등록을 하지 않은 임차인의 경우 법의 보호를 받으려면 반드시 사업자등록신청을 해야 한다. 확정일자는 사업자등록신청과 동시에 받을 수 있다.
문: 시행전 사업자등록을 한 임차인이 보호를 받으려면 반드시 사업자등록정정신고를 해야 하나.
답: 사업자등록정정신고를 해야 한다. 건물소재지가 등기부등본(또는 건축물관리대장), 사업자등록신청서, 임대차계약서상에서 일치하지 않는 경우 보호를 받지 못할 수도 있다. 따라서 임대차의 목적물이 사실과 일치하도록 해야 하기 때문에 차이가 나는 경우 사업자등록정정신고 등을 통해 일치시켜야 한다.
한편 임차인은 임대인의 인적사항, 보증금, 차임, 임대차 기간, 면적, 임대차 목적물, 건물 일부 임차시 해당 도면 등이 변경되는 경우 사업자등록정정신고를 해야 보호받을 수 있다.
시행전에 사업자등록을 한 임차인의 경우에도 부가가치세법시행령 등의 개정으로 이같은 내용이 새로 사업자등록정정사항에 포함됐기 때문에 이를 포함한 사업자등록정정신고서를 작성해 신고해야 보호를 받을 수 있다.
문: 보호를 받으려면 어떻게 해야 하나.
답: 건물을 인도받고 사업자등록신청을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받아야 한다. 2002.10.1 현재 사업자등록이 돼 있는 임차사업자는 관할세무서에 사업자등록정정신고서(확정일자신청 겸용서식) 및 임대차계약서 원본을 지참하고 관할세무서에서 확정일자를 받으면 된다. 이때 확정일자의 효력은 2002.11.1부터 발생하게 된다.
2002.10.1이후 사업자등록을 신청하는 신규사업자는 사업자등록신청서 및 임대차계약서 원본을 세무서에 제출하고 확정일자를 받으면 된다.
문: 법이 시행되는 2002.11.1이전에 이미 계약을 한 임차인의 경우 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하나.
답: 2002.10.1부터 임차건물소재지 관할세무서를 찾아가 사업자등록정정신고 및 임대차계약서원본상 확정일자를 받으면 2002.11.1부터 보호를 받는다. 다만 임차인의 계약갱신요구권은 2002.11.1이후 맺어진 임대차계약부터 적용된다.
문: 사업자등록신청을 하기전에 확정일자 신청을 먼저 할 수 있는지.
답: 할 수 있다. 이 경우 임차인의 우선변제권은 사업자등록의 신청, 건물의 인도(입주), 확정일자의 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.
이에 따라 확정일자신청을 사업자등록보다 먼저 하더라도 실익이 없는 만큼 사업자등록신청(정정신고)과 확정일자신청을 동시에 하는 것이 좋다.
문: 임차인이 확정일자신청을 위해 세무서에 제출한 임대차계약서상 보증금ㆍ월세가 임대인이 이미 신고한 금액보다 클 경우 그 차액에 대해 세무서에서는 어떻게 처리하는지.
답: 일선 세무서에서 임차사업자에 대해 확정일자를 부여하는 것은 상가건물임대차보호법상 일정한 요건을 갖춘 자에게 우선변제권을 부여해 영세임차사업자를 보호하기 위한 것이므로 임대인의 부가가치세 신고의무와는 별개의 사안이다.
문: 어떤 요건을 갖춰야 대항력이 있나.
답: 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음날부터 대항력이 발생한다. 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 公簿와 일치해야 대항력이 보장되기 때문에 이를 일치시키도록 해야 한다.
또한 사업자등록정정신고 사유에 임대차계약의 내용이 변경되는 경우를 포함시켰으므로 계약변경시 반드시 사업자등록정정신고를 해야 한다.
문: 임차인에게 대항력과 우선변제권이 발생하는 시점은.
답: 사업자등록 및 건물의 인도(입주)의 두가지 요건을 모두 갖추어야 하고, 두가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 대항력이 생긴다.
확정일자 순위에 따른 우선변제권은 사업자등록, 확정일자, 건물의 인도(입주)라는 세가지 요건을 모두 갖춰야 하고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정된다.
문: 우선변제권은 어떤 경우 발생하나.
답: 관할세무서장으로부터 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 우선변제권을 가지게 된다. 다만 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청으로 대항력 요건을 갖춰야 한다.
문: 동일 건물내 1층에서 사업을 하다가 2층으로 이전했다. 임대인이 동일인인 경우 기존에 취득한 권리가 그대로 유지되는지.
답: 1층과 2층은 별개의 목적물로 인식되며 2층으로 이전시 1층의 보호받을 권리는 상실되며 2층의 권리가 이전시점(점유와 사업자등록정정신고 다음날)에 새롭게 발생하게 된다. 따라서 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받아야 한다.
문: 확정일자를 받을 때 유의사항이 있다면.
답: 10월31일에 임박해 확정일자를 신청하는 경우 세무서에 민원인이 몰려 매우 혼잡할 것으로 예상된다. 따라서 세무서에서 지정한 날짜에 신청하면 신속한 서비스를 받을 수 있다.
